Hálönd - umsókn um heimild til deiliskipulags

Erindi dagsett 24. mars 2017 þar sem Sigurður Sigurðsson fyrir hönd SS Byggis ehf., kt. 620687-2519, leggur fram skipulagslýsingu vegna gerðar deiliskipulags í Hálöndum og sækir um heimild til að deiliskipuleggja lóðir í landi Hálanda.

10. liður í fundargerð skipulagsráðs dagsett 12. apríl 2017:

Erindi dagsett 24. mars 2017 þar sem Sigurður Sigurðsson fyrir hönd SS Byggis ehf., kt. 620687-2519, leggur fram skipulagslýsingu vegna gerðar deiliskipulags í Hálöndum og sækir um heimild til að deiliskipuleggja lóðir í landi Hálanda.

Skipulagsráð leggur til við bæjarstjórn að skipulagslýsingin verði kynnt almenningi og leitað verði umsagnar Skipulagsstofnunar og annarra umsagnaraðila um hana. Skipulagsráð heimilar umsækjanda að vinna tillögu að deiliskipulagi svæðisins, sem verði auglýst skv. 41. grein skipulagslaga nr. 123/2010. Umsækjanda er bent á að hafa samráð við Minjastofnun varðandi fornleifaskráningu svæðisins.

Edward Hákon Huijbens V-lista sat hjá við afgreiðsluna.

Skipulagslýsing fyrir 3. áfanga Hálanda var auglýst skv. 3. mgr. 40. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 þann 10. maí 2017.

Sex umsagnir bárust:

1) Heilbrigðiseftirlit Norðurlands eystra, dagsett 16. maí 2017.

Heilbrigðiseftirlitið telur að upplýsingar um neysluvatnsöflun vanti í skipulagslýsinguna.

2) Vegagerðin, dagsett 17. maí 2017.

Engin athugasemd er gerð.

3) Minjastofnun, 17. maí 2017.

Fyrir liggur gömul fornleifaskráning á Akureyri sem uppfyllir ekki staðla Minjastofnunar vegna deiliskipulagsgerðar. Fornleifaskráning á vettvangi skal fara fram áður en gengið er frá deiliskipulagstillögunni og telst henni ekki lokið fyrr en við staðfestingu hjá stofnuninni.

4) Skipulagsstofnun, dagsett 26. maí 2017.

Skipulagsstofnun áréttar að þar sem svæði 1.43.5F er einungis fyrir frístundabyggð og nærþjónustu sem henni tengist sbr. aðalskipulag og ákvæði skipulagsreglugerðar, þá er ekki heimilt að vera þar með atvinnustarfsemi eins og ferðaþjónustu. Að sama skapi þarf í deiliskipulaginu að skilgreina hvað af byggð í 1.43.6F/V skuli vera frístundabyggð og hvað telst til verslunar- og þjónustustarfsemi. Jafnframt er bent á að í deiliskipulaginu þarf að gera grein fyrir fyrirhuguðum hótelrekstri og umhverfismati.

5) Norðurorka, dagsett 31. maí 2017.

Í lýsingunni er tekið fram um kvaðir vegna veitulagna og mikilvægt að þær kvaðir fari einnig inn í einstaka lóðarsamninga sem gerðir verða.

Tekið er fram að svæðið muni tengjast fráveitu Norðurorku. Í því samhengi leggjum við áherslu á að við lokahönnun svæðisins og þar með hæðarsetningu og legu gatna verði tekið fullt tillit til hönnunarþarfa fráveitunnar og sérstöðu hennar með tilliti til vatnshalla o.s.frv.

Loks þarf í deiliskipulagi að árétta kvaðir vegna aðveituæða vatnsveitu frá Hesjuvallalindum eins og fram kemur í aðalskipulagi.

6) Umhverfisstofnun vekur athygli á að samkvæmt vistgerðarkorti Náttúrufræðistofnunar er svæðið sem um ræðir ríkt af vistgerðinni Starungsmýravist. Verndargildi Starungsmýrarvistar er mjög hátt, en vistgerðin er á lista Bernarsamningsins frá 2014 yfir vistgerðir sem þarfnast verndar. Umhverfisstofnun hvetur til þess að reynt verði að koma í veg fyrir að raska þessari vistgerð meðan á framkvæmdum stendur.

Erindi dagsett 24. mars 2017 þar sem Sigurður Sigurðsson fyrir hönd SS Byggis ehf., kt. 620687-2519, sækir um heimild til að deiliskipuleggja lóðir í landi Hálanda. Skipulagslýsing var auglýst þann 10. maí 2017. Innkomnum ábendingum var vísað í vinnslu deiliskipulagsins.

Tillaga að deiliskipulagi er dagsett 12. mars 2018 og unnin af Halldóri Jóhannssyni hjá Teikn, ráðgjöf og hönnun.

Lögð fram fornleifaskráning skipulagssvæðisins.

Lögð fram umsögn minjavarðar Norðurlands eystra dagsett 28. mars 2018 þar sem ýmsir fyrirvarar eru gerðir:

1) Ef breytingar eru ekki gerðar á staðsetningu lóða og þær færðar frá skráðum minjum mun Minjastofnun gera kröfu um mótvægisaðgerðir sem forsendu þess að leyfi fáist til að raska fornleifum.

2) Jafnframt þarf að kanna lóðir og vegstæði nærliggjandi EY-295:004, EY-295:006 og EY-295:007 með borkjörnum og/eða könnunarskurðum með það fyrir augum að athuga hvort áður óþekktar fornleifar séu að finna í gamla heimatúninu.

3) Inn á skipulagsuppdrátt með óbreytta lóðaskipan þarf að merkja hættusvæði þar sem bannað er að ráðast í framkvæmdir án samþykkis Minjastofnunar Íslands og gera þarf skýra grein fyrir skilmálum vegna þessa í greinargerð.

4) Taldar eru upp lóðir sem teljast til hættusvæðis.

5) Að undangenginni beiðni framkvæmdaaðila mun Minjastofnun Íslands útbúa lýsingu á þeim rannsóknum sem ráðast þarf í vegna fyrirhugaðrara framkvæmda á skipulagssvæðinu.

Erindi dagsett 24. mars 2017 þar sem Sigurður Sigurðsson fyrir hönd SS Byggis ehf., kt. 620687-2519, sækir um heimild til að deiliskipuleggja lóðir í landi Hálanda. Skipulagslýsing var auglýst þann 10. maí 2017. Innkomnum ábendingum var vísað í vinnslu deiliskipulagsins. Tillaga að deiliskipulagi er dagsett 12. mars 2018 og unnin af Halldóri Jóhannssyni hjá Teikn, ráðgjöf og hönnun. Drög að deiliskipulagi voru kynnt og óskað eftir umsögnum í samræmi við 4. mgr. 40. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 þann 5. apríl 2018. Drög voru aðgengileg á heimasíðu Akureyrarbæjar og í þjónustuanddyri. Auglýsing birtist í dagskránni þann 11. apríl 2018.

Sjö ábendingar og umsagnir bárust:

1) Minjastofnun Íslands, dagsett 11. apríl 2018.

Minjastofnun gerir ekki athugasemd við tillöguna en vekur athygli á 2. mgr. 24. gr. laga um menningarminjar nr. 80/2012 vegna óþekktra fornminja.

Önnur umsögn Minjastofnunar er dagsett 18. apríl 2018.

Nánari könnunar er þörf á hugsanlegum jarðlægum minjum áður en kemur til þess að byggt verði innan hættusvæðisins sem er afmarkað á skipulagsuppdrætti. Mótvægisaðgerðir þessar þurfa að vinnast af hæfum fornleifafræðingi í samráði við minjavörð Norðurlands eystra. Ákvörðun um hvort ráðast þurfi í frekari mótvægisaðgerðir mun byggja á niðurstöðum þessarar könnunar. Eftir atvikum er mögulegt að krafa verði gerð um heildaruppgröft minja sem kunna að koma í ljós.

2) Lóðafélag í Hálöndum, dagsett 14. apríl 2018.

Mótmælt er:

a) Umfangi hótelbyggingarinnar fyrir allt að 250 herbergi og telja slíka byggingu ekki eiga heima í lágreistri, rólegri byggð frístundahúsa.

b) Hæð hótelbyggingarinnar sem á ekki við í lágreistri byggð frístundahúsa og skyggir á útsýni.

c) Staðsetningu bílastæða við hótelið sem er við megin leik- og útivistarsvæði frístundabyggðarinnar.

3) Sverrir Þorsteinsson og Herdís Jónsdóttir, dagsett 14. apríl 2018.

Þau eru eigendur frístundahúss í Hálöndum og var aðalástæða kaupanna sú að fulltrúi byggingafyrirtækisins sagði að útsýni yrði óhindrað, hverfið væri lágreist, barnvænt og umhverfisvænt. Í fyrirliggjandi drögum er meðal annars gert ráð fyrir stóru hóteli beint fyrir framan húsið þeirra ásamt tilheyrandi bílastæðum. Þetta er ekki í samræmi við loforð og ekki í samræmi við deiliskipulag 2. áfanga hverfisins.

4) Lodge ehf., dagsett 15. apríl 2018.

Mótmælt er:

a) Umfangi hótelbyggingarinnar fyrir allt að 250 herbergi og telja slíka byggingu ekki eiga heima í lágreistri, rólegri byggð frístundahúsa.

b) Hæð hótelbyggingarinnar, sem á ekki heima í lágreistri byggð frístundahúsa og skyggir á útsýni.

c) Staðsetningu bílastæða við hótelið sem er við megin leik- og útivistarsvæði frístundabyggðarinnar.

d) Við kaup á frístundahúsi voru þau í góðri trú um að það myndi rísa lágreist hótel í anda Hótel Föroyar. Þar sem nú er áformað að reisa hótel var kynnt að þar ætti að vera útivistarsvæði.

5) Starfsmannafélag Orkuveitu Reykjavíkur, dagsett 17. apríl 2018.

Starfsmannafélagið tekur undir athugasemdir lóðafélagsins. Staðsetning á hóteli mun gjörbreyta ásýnd svæðisins og þeim gæðum sem svæðið hefur í dag.

6) Eignarhaldsfélagið Sigtún, dagsett 15. apríl 2018.

Mótmælt er:

a) Umfangi hótelbyggingarinnar fyrir allt að 250 herbergi og telja slíka byggingu ekki eiga heima í lágreistri, rólegri byggð frístundahúsa.

b) Hæð hótelbyggingarinnar, sem á ekki heima í lágreistri byggð frístundahúsa og skyggir á útsýni.

c) Staðsetningu bílastæða við hótelið sem er við megin leik- og útivistarsvæði frístundabyggðarinnar.

d) Við kaup á frístundahúsi voru þau í góðri trú um að það myndi rísa lágreist hótel í anda Hótel Föroyar. Þar sem nú er áformað að reisa hótel var kynnt að þar ætti að vera útivistarsvæði.

7) Norðurorka hf., dagsett 17. apríl 2018.

Bílastæði fyrir fyrirhugað hótel brýtur í bága við samning sem gerður var milli Norðurorku og Hálanda frá 3. febrúar 2017. Semja þarf um færslu á háspennulögn nyrst og austast sem liggur að Hesjuvöllum. Þörf er á lagnaleið milli lóða niður úr neðstu götu að bænum Hlíðarenda. Við hönnun þarf að taka tillit til hæðarkóta fráveitu þannig að tryggt verði að hún sé sjálfrennandi. Norðurorka getur samkvæmt fyrrgreindu ekki fallist á tillöguna eins og hún hefur verið birt.

Erindi dagsett 24. mars 2017 þar sem Sigurður Sigurðsson fyrir hönd SS Byggis ehf., kt. 620687-2519, sækir um heimild til að deiliskipuleggja lóðir í landi Hálanda. Skipulagslýsing var auglýst þann 10. maí 2017. Innkomnum ábendingum var vísað í vinnslu deiliskipulagsins.

Tillaga að deiliskipulagi er dagsett 12. mars 2018 og unnin af Halldóri Jóhannssyni hjá Teikn, ráðgjöf og hönnun. Drög að deiliskipulagi voru kynnt og óskað eftir umsögnum í samræmi við 4. mgr. 40. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 þann 5. apríl 2018. Drög voru aðgengileg á heimasíðu Akureyrarbæjar og í þjónustuanddyri. Auglýsing birtist í Dagskránni þann 11. apríl 2018.

Sjö ábendingar og umsagnir bárust, auk einnar sem barst eftir að athugasemdafresti lauk.

Skipulagsráð frestaði erindinu á fundi 18. apríl 2018. - Lögð fram ný gögn þar sem skipulagi hótels er frestað.

1. liður í fundargerð skipulagsráðs dagsett 2. maí 2018:

Erindi dagsett 24. mars 2017 þar sem Sigurður Sigurðsson fyrir hönd SS Byggis ehf., kt. 620687-2519, sækir um heimild til að deiliskipuleggja lóðir í landi Hálanda. Skipulagslýsing var auglýst þann 10. maí 2017. Innkomnum ábendingum var vísað í vinnslu deiliskipulagsins.

Tillaga að deiliskipulagi er dagsett 12. mars 2018 og unnin af Halldóri Jóhannssyni hjá Teikn, ráðgjöf og hönnun. Drög að deiliskipulagi voru kynnt og óskað eftir umsögnum í samræmi við 4. mgr. 40. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 þann 5. apríl 2018. Drög voru aðgengileg á heimasíðu Akureyrarbæjar og í þjónustuanddyri. Auglýsing birtist í Dagskránni þann 11. apríl 2018.

Sjö ábendingar og umsagnir bárust, auk einnar sem barst eftir að athugasemdafresti lauk.

Skipulagsráð frestaði erindinu á fundi 18. apríl 2018. - Lögð fram ný gögn þar sem skipulagi hótels er frestað.

Svör skipulagsráðs við athugasemdum við kynningartillögu eru í skjali "Athugasemdir og svör".

Skipulagsráð samþykkir að lóð fyrir hótel verði tekin út úr tillögunni þar sem hótellóð samræmist ekki Aðalskipulagi Akureyrar 2018-2030 sem er í staðfestingu, og að skipulagssvæðið verði minnkað sem því nemur.

Skipulagsráð leggur til við bæjarstjórn að tillagan þannig breytt verði auglýst skv. 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Edward Hákon Huijbens V-lista sat hjá við afgreiðslu málsins.

Lögð fram að lokinni auglýsingu tillaga að deiliskipulagi 3. áfanga Hálanda í landi Hlíðarenda. Tillagan var auglýst skv. 1. mgr. 41. gr. skipulagslaga þann 16. maí 2018 með athugasemdafresti til 27. júní 2018. Engin athugasemd barst.

Á kynningartíma bárust nýjar umsagnir frá Vegagerðinni dagsett 26. júní 2018, Minjastofnun Íslands dagsett 5. júní 2018 og Norðurorku dagsett 27. júní 2018.

Er tillagan nú lögð fram með eftirfarandi breytingum frá auglýstri tillögu:


1. Gögn lagfærð með vísun í nýstaðfest aðalskipulag.

2. Bætt er við kvöð um lagnir í gegnum lóðir austast á skipulagssvæðinu (lóðir 6 og 8 í götu G1)sbr. umsögn Norðurorku.

3. Merking mögulegra fornleifa fjarlægð sbr. umsögn Minjastofnunar.

4. Tvær lóðir við götu G2 færast að götu G3. Númer lóða við götu G2 og G3 breytast til samræmis.

5. Leiksvæði við götu G3 færist til suðurs að enda götunnar.

17. liður í fundargerð skipulagsráðs dagsettri 11. júlí 2018:

Lögð fram að lokinni auglýsingu tillaga að deiliskipulagi 3. áfanga Hálanda í landi Hlíðarenda. Tillagan var auglýst skv. 1. mgr. 41. gr. skipulagslaga þann 16. maí 2018 með athugasemdafresti til 27. júní 2018. Engin athugasemd barst.

Á kynningartíma bárust nýjar umsagnir frá Vegagerðinni dagsett 26. júní 2018, Minjastofnun Íslands dagsett 5. júní 2018 og Norðurorku dagsett 27. júní 2018.

Er tillagan nú lögð fram með eftirfarandi breytingum frá auglýstri tillögu:

1. Gögn lagfærð með vísun í nýstaðfest aðalskipulag.

2. Bætt er við kvöð um lagnir í gegnum lóðir austast á skipulagssvæðinu (lóðir 6 og 8 í götu G1) sbr. umsögn Norðurorku.

3. Merking mögulegra fornleifa fjarlægð sbr. umsögn Minjastofnunar.

4. Tvær lóðir við götu G2 færast að götu G3. Númer lóða við götu G2 og G3 breytast til samræmis.

5. Leiksvæði við götu G3 færist til suðurs að enda götunnar.

Skipulagsráð leggur til við bæjarstjórn að deiliskipulagið með ofangreindum breytingum verði samþykkt og feli sviðsstjóra skipulagssviðs að annast gildistöku þess.

Lögð fram að nýju tillaga að deiliskipulagi 3. áfanga Hálanda í landi Hlíðarenda. Deiliskipulagið var samþykkt í bæjarstjórn að lokinni auglýsingu þann 19. júlí sl. með minniháttar breytingum eftir auglýsingu. Fyrir liggur bréf Skipulagsstofnunar dagsett 31. ágúst 2018 þar sem ekki er gerð athugasemd við að birt verði auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda en með fyrirvara um lagfæringar á gögnum. Er tillagan nú lögð fram með þeim breytingum að hæðarkótum húsa hefur verið bætt inn á skipulagsuppdrátt, misræmi í texta lagfært auk þess sem bætt hefur verið við skýringaruppdrætti með þversniðum í landið. Þessu til viðbótar óskar umsækjandi eftir að gerð verði minniháttar breyting á kafla 1.9.4 í greinargerð varðandi útlit og byggingarefni húsa á svæðinu.

Liður 5 í fundargerð skipulagsráðs dagsettri 12. september 2018:

Lögð fram að nýju tillaga að deiliskipulagi 3. áfanga Hálanda í landi Hlíðarenda. Deiliskipulagið var samþykkt í bæjarstjórn að lokinni auglýsingu þann 19. júlí sl. með minniháttar breytingum eftir auglýsingu. Fyrir liggur bréf Skipulagsstofnunar dagsett 31. ágúst 2018 þar sem ekki er gerð athugasemd við að birt verði auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda en með fyrirvara um lagfæringar á gögnum. Er tillagan nú lögð fram með þeim breytingum að hæðarkótum húsa hefur verið bætt inn á skipulagsuppdrátt, misræmi í texta lagfært auk þess sem bætt hefur verið við skýringaruppdrætti með þversniðum í landið. Þessu til viðbótar óskar umsækjandi eftir að gerð verði minniháttar breyting á kafla 1.9.4 í greinargerð varðandi útlit og byggingarefni húsa á svæðinu.


Skipulagsráð mælir með að bæjarstjórn samþykki deiliskipulagið að nýju með minniháttar breytingum sem tilgreindar hafa verið og sviðsstjóra skipulagssviðs falið að annast gildistöku þess skv. 42. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 með síðari breytingum.


Þá samþykkir skipulagsráð að heimila sviðsstjóra að gefa út framkvæmdaleyfi fyrir gatnagerð á svæðinu þegar deiliskipulagið hefur tekið gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda og borist hafa fullnægjandi hönnunargögn.

Ólafur Kjartansson V-lista sat hjá við afgreiðsluna.


Ingibjörg Ólöf Isaksen tók til máls og kynnti tillögu skipulagsráðs. Í umræðum tók Sóley Björk Stefánsdóttir til máls.